Zdravím Vás, v predchádzajúcom článku Ako sa nepopáliť pri kúpe bytu 1/5 ste našli informácie o dôvodoch, ktoré by mali predchádzať rozhodnutiu kúpiť byt a tiež o otázkach, ktoré by ste si mali položiť. Ak ste sa teda rozhodli, že naozaj idete do toho, je dobré ak ďalším krokom bude zváženie finančných možností.

Pri kúpe bytu obzvláš platí, že každý by si mal vyskakovať do takej výšky, ako mu jeho príjem dovolí. Dôležitá zásada, ktorú neodporúčam porušiť je byť naozaj opatrní a dôsledný pri stanovení cenového stropu ceny nehnuteľnosti. Keďže sa venujeme aj výkupu a vysporiadaniu zadĺžených nehnuteľností, tak z vlastnej skúsenosti viem, ako je náročné riešiť problémy, ktoré vzniknú keď preceníte svoje finančné možnosti.

Ako teda riešiť výšku ceny „do akej môžem ísť“ pri kúpe. Tu by som rozdelil spôsob stanovenia na dve možnosti: – bez dlhu a s dlhom. Ak patríte medzi tých šťastlivcov, ktorí majú hotovosť alebo predávate hodnotnú nehnuteľnosť a zadlžovať sa nechcete bude pre vás stanovenie maximálnej hranice jednoduchšie a viete si ju určiť v podstate sami.

Ak riešite výšku kúpnej ceny na dlh

Je dobré ak si stanovíte výšku mesačnej splátky, ktorú ste ochotný akceptovať alebo Vám je schopná ju požičať banka. Na predbežný výpočet bude stačiť jednoduchá hypotekárna kalkulačka. Jednoduchú hypokalkulačku nájdete na tomto odkaze: Hypotekárna kalkulačka. Pre presnejší výpočet je dobré si dohodnúť stretnutie s finančným poradcom, ktorý rozumie hypotékam alebo priamo s hypotekárnym špecialistom v banke.

Iné výdavky

Rátajte s tým, že výška hypotekárnej splátky nie je jediným výdavkom a po kúpe bytu Vám vzniknú ďalšie náklady s prevádzkovaním nehnuteľnosti, energiami, opravami, dopravou a podobne.

Keďže ide o predbežnú kalkuláciu pred kúpou, suma nemusí byť úplne presná, ale vždy rátajte s trošku horšou variantou a nechávajte si určite aspoň malú rezervu.

Ako teda stanoviť do akej ceny môžem ísť?

• stanovte si sumu, ktorú môžete mesačne minúť na bývanie (to nie je výška splátky ale suma z vašej výplaty, ktorá celkovo pôjde na bývanie),
• odpočítajte od tejto sumy predpokladané náklady na energie. Väčšinou sa pohybujú v rozmedzí od 150 – 200 eur pre štandartnú slovenskú domácnosť. Presná suma sa odvíja hlavne od veľkosti a energetickej náročnosti nehnuteľnosti ale závisí aj od lokality a nákladov na správcovskú spoločnosť,
• odpočítajte náklady na splátky za zariadenie a opravy v byte,
• odpočítajte náklady na daň z nehnuteľnosti (ročná sadzba / 12),
• odpočítajte mesačné náklady na poistenie nehnuteľnosti (ročná sadzba /12),
• odpočítajte mesačné náklady na poistenie domácnosti (ročná sadzba /12),
• odpočítajte mesačné náklady na odvoz smetí (ročná sadzba x počet osôb /12),
• odpočítajte náklady na dátové služby ako je internet a satelitná TV,
• suma ktorú dostanete je výška mesačnej splátky, do ktorej by ste sa mali zmestiť.

Podmienky hypotekárnych úverov sa za posledné obdobie sprísňujú a banky už veľmi málo poskytujú tzv. 100% financovanie, treba preto počítať vo vyššie uvedenom vzorci aj s nákladmi na „dofinancovanie“ alebo mať niečo nasporené. Ideálne je mať aspoň 10-15% z kúpnej ceny z vlastných peňazí. (Hneď ako som dopísal túto vetu, som sa aj zamyslel či je to pre bežného slováka možné, ale tak znie poučka.) Cieľom tohto článku je aby ste sa vedeli odraziť, podrobnejšiu finančnú analýzu, možnosti poistenia pri kúpe a podobne určite urobte počas procesu kúpy s odborníkom.

Predtým, ako začnete brázdiť realitné portály a zvolíte si stratégiu pri hľadaní je dobré teda aspoň orientačne v hypotekárnej kalkulačke si spočítať do akej ceny môžete vyskočiť. Pri nastavovaní parametrov sa nenechajte zlákať reklamami čo vidíte v televízii alebo na letákoch bánk. 0% úrok a zároveň 100% prefinancovanie je pekná rozprávka, ale ak v relánom živote nestretávate Snehulieku alebo ste nevideli aspoň 2x v živote jednorožca, tak na ňu rýchlo zabudnite. Ostaňte pri zemi a rátajte určite aj s možnosťou zvýšenia úroku v budúcnosti. Dobrý finančný poradca by Vás tiež nemal lákať, ale mal by reálne zhodnotiť Vaše hranice.

„Pokračuje nám to dobre.“ Ak ste sa zamysleli nad týmto a predchádzajúcim článkom, tak už asi viete čo hľadáte a aj koľko by to malo stáť. V ďalšom článku z tejto série sa dozviete aké stratégie zvoliť pri hľadaní niečoho o realitných portáloch a ako to celé spraviť jednoducho a v pohode. V prípade ak budete mať nejaké otázky alebo pripomienky k článku, budem rád ak mi napíšete.

Váš seriózny Realiťák. Realitujte s nami, prstom po mape.

 

---

Autorom článku je Ing. Ján Ratulovský, certifikovaný maklér a konateľ realitnej kancelárie JR reality.

Kontaktovať ma môžete tu: Realitný maklér – Ján Ratulovský